高负债房企融资或受限
重点房地产企业资金监测和融资管理规则形成
2020年8月24日
本报记者牛蕊综合新华社报道 根据人民银行网站8月23日消息,8月20日召开的重点房地产企业座谈会明确了房企市场化、规则化、透明化的融资规则。 有业内专家公开表示,近期房地产市场热度有所上升,部分城市房价出现较快上涨势头,土地市场表现活跃。适度调整融资政策,有助于抑制房企激进扩张,防止债务风险积累。这一过程中,一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。同时,在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下,部分房企债务融资将受到影响。 市场化、规则化和透明化融资规则已成 记者23日从住房和城乡建设部获悉,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 住房和城乡建设部、人民银行近日在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。 会议认为,党的十九大以来,有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,落实城市主体责任,稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产调控政策的连续性、稳定性,稳妥实施房地产长效机制,房地产市场保持了平稳健康发展。会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。 高负债房企短期融资受限、投资受影响 近年来,很多房企出现较高的负债指标,这也给企业经营带来诸多风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,会议提出形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,这也意味着对近期一些房企高融资、高杠杆等情况给予适当管控。也就是说要整体上规范一些房企的融资,否则后续会产生很大的影响,尤其是一些负债率较高的房企。如果按照此前媒体报道的执行“三道红线”标准,这些企业就要降低负债,其债务融资就会受限,整个投资也会受影响,所以需要格外关注自身的财务状况、财务水平。 苏宁金融研究院高级研究员陶金也认为,短期内,房地产融资的节奏料将放缓,尤其是新增融资的难度将加大,房企对于销售回款的资金需求将加大,供给有可能有所增加。长期来看,对房地产市场的供给会进一步平稳化。房企融资区域对于高负债、高杠杆、高周转、前期投资扩张较快的房企可能会造成短期资金压力,但长期看有利于稳定房地产融资节奏,减小金融风险。 严跃进则进一步指出,“一些大型企业会首先会被监管,但不是说要去打压,只是长效机制的监管体系将先在这些大型企业中试点,然后再慢慢推进,让这些企业先行进行长效监管。” 分析 对房企而言房市价格会逐步趋稳 为何会提出市场化、规则化、透明化的融资规则?将对房企融资带来怎样的影响? 天风证券首席固收分析师孙彬彬在媒体采访中指出,随着经济恢复,近期一线城市及部分热点二线城市房价出现明显上涨势头。同时,土地市场持续活跃。一方面说明房企目前资金面并不紧张,另外一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复,带动居民中长期信贷持续大规模增加,金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。 上海汉联律师事务所首席合伙人、上海市法学会金融法研究会公司治理与金融研究中心秘书长郭捍东分析称,首先,在当前对各类金融机构及其业务加强监管、趋严监管的背景下,各类金融机构的资金严防进入房市,因此,房市价格逐步趋稳,暴利不再,这是对房企的一个直接影响;其次,房企开发资金大多来自银行、信托、资管等金融机构的资金,在对金融机构的强监管下,以及开发获利的时间变长、空间变小,这些都会对房企开发的能力及意愿形成直接的冲击;同时,土地受让招拍挂竞争规则越来越趋于透明化、新房价格的政府限制举措等,都直接影响了房企开发。再有,现在上海等大城市,当地的城投等地方国资房企都将开发资金转向政府政策性的公租房及人才公寓,这既是对传统房企,房市的冲击,也是对房产投资及房企发展的重要市场导向。 湖南省经济地理研究所副所长、研究员、经济学教授王义高告诉记者,此举希望通过规范的市场,实现宽松货币和流动性,以增加市场的繁荣程度,同时防止货币“大水漫灌”。透明度则是为了实现市场的有效监管,但开发商只要合法合规,还是可以贷款,真正的住房需求依然会得到保障。 “重点在于融资监管,以此来防范金融风险。”长沙有业内人士如是说。而在长沙某央企相关人员看来,市场化、规则化、透明化的融资规则对央企的影响并不会很大。 记者牛蕊 链接 意在防范化解房地产金融风险 据北京商报报道 记者注意到,近日以来,央行已频频点名房地产,并数次重申房住不炒定位。 正如8月6日,央行官网发布2020年第二季度中国货币政策执行报告,并表态下一阶段的房地产金融政策称,将牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度。 此外,近期央行党委书记、中国银保监会主席郭树清也在文章中表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。事实上,房地产调控从严趋势在银行罚单上也可一窥。8月23日,记者根据银保监系统披露的信息不完全统计,开年至今,监管已开出至少170张涉及银行违规“输血”楼市的罚单(以公告日期计算,含个人罚单),受罚的银行机构超过60家,覆盖国有行、股份行、城商行和农商行等。 从被罚事项来看,违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款;违规为房地产企业办理融资业务;贷款资金被挪用于房地产开发企业;个人综合消费类贷款用于购房等成为“重灾区”。同时,数罪并罚之下,更是频频出现百万级甚至千万级别罚单。 针对现阶段房地产市场问题,光大银行金融市场部分析师周茂华认为,金融政策应在需求端保护刚性、遏制投机炒作、监管规则套利,避免房价过热,防范消费贷等资金违规流入楼市投机而导致居民部门杠杆率过快上升;另一重点是要在供给端,一方面,遏制房企囤地惜售、市场炒作行为;另一方面,本次会议也强调市场化、规则化、透明化的融资规则,可防范房企不当、非理性融资加杠杆的金融风险隐患,对重点房地产企业资金进行监测,形成融资管理规则。 而对后续如何防范化解房地产金融风险,中原地产首席分析师张大伟指出,房地产调控核心是金融政策,金融分成购房者与企业,在整体信贷额度相对宽松的时候,监管难度非常大。“房地产本身的信贷数据涨幅一直是放缓,但房地产为什么一直还在涨,核心还是表外融资,需统计数据范畴外的资金流入房地产,此外,此次对房地产企业提及的融资监管,如果不是全行业全范围,只有重点企业,也作用有限。”张大伟直言。 周茂华则建议,一方面,应落实房住不炒、因城施策、落实主体责任、稳地价、稳房价、稳预期,保持政策连续性与稳定性,防范资金违规流入房地产市场,削弱监管效力;此外,需规范房企融资、强化资金来源与购地审查,提高房企举债透明度,防范不当加杠杆,鼓励市场化、法制化企业兼并重组等;另外,还可协同财税、土地、法律等政策推进租购并举、完善保障房运管体系等,促进房地产长期健康发展。